短期房市投資夯 未來變數仍需注意 2013/03

根據昨日報導，執政黨籍立委賴士葆將在今日邀集北市新副座張金鶚及內政部政務次長蕭家淇，針對都市更新推動中官方角色等議題進行對談討論，希望盡快達成共識，讓都更修法順利三讀，進而使一年來因文林苑事件而停擺的都市更新政策推展重新動起來。

不過從相關報導來看，張蕭二人還有不少歧見。如事件協調者或拆除釘子戶，張認為官方皆不宜，至多是最後的仲裁者，尤其代拆部分應由法院為之；但蕭則認為無論協調或執行(代拆)，政府皆『責無旁貸』，至少應扮演半個執行者。

如果兩邊順利化解歧見、達成若干共識，或許都市更新很會將重新啟動，甚至再度成為房市當紅題材；當然兩方也可能繼續各持己見，如此一來，就還會拖一段時間。且別忘了，張副市長還得先面對文林苑爭議。結果如何，明日即見分曉。

此外，本週四28號央行理監事會議，也是房地產界高度注目的大事件。從目前氛圍看，將桃園部分推案量大、投資氣焰甚盛的區域納入信用管制區，似乎已成定局；況且公股行庫早就針對桃市、南崁、八德、青埔等區進行房貸限縮。 

不過所謂「上有政策，下有對策」，根據住展企研室側面了解，當地業者早就備妥應戰方針。就拿最近某大代銷推大台北三大案推出的低自備誘因為例，就是例用公司貸等方式，將客戶貸款『補足』到八成，桃園相關業者當然可依樣畫葫蘆；尤其國內行庫不承作的，外商銀行搶著貸，這也會使央行管制政策打折扣。

據此，住展企研室大膽預估，央行週四可能祭出的新管制措施，到最後可能只有話題或心理效應，或只對自用客層產生影響，對當地目前房市投資(投機)熱的壓抑程度，可能還是有限。況且，近年大台北房市也沒有因為相同原因，而出現價量俱縮或投資比重降低的情況。 
事實上，造成近年房市投資比偏高，官方管控效果事倍功半的根本因素，還是浮濫資金持續湧進房市，進而墊高房價。這除了本地缺乏適度疏通管道外，國際財經動向也是關鍵；而賽普勒斯信用風暴，就是短期內最具影響力的事件。稍早此事雖一度出現轉圜；但結果只是一日行情，由於市場信心仍缺，致使歐美股市開高走低。看來賽國信用風暴要真正落幕，還得花上一段時間『善後』。

然而，無論都市更新爭議、央行管控或新歐債風暴，終究會落幕；本地房市端的中長期發展，最後還須回歸最基本的人口結構與國民經濟能力。而上週五主計處公佈二月失業率、一月薪資狀況及後續相關趨勢，就仍值得我們注意。

首先，二月失業率微增，主計處稱是轉職潮導致，一月實質薪資則中止連降，微增0.36%，但只勉強達87年水準。但更嚴峻的是青年就業情況每況愈下；20到24歲失業率已超過13趴，大專失業率也繼續提高。目前20多歲年輕族群，不啻是未來三到十年，本地房市的基本面支柱；該年齡階層就業率及薪資水準低落，實是目前房市投資風潮正夯之際，吾人不可輕忽的嚴峻警訊。